Приёмка квартиры у застройщика: чек-лист и подводные камни

Приёмка квартиры у застройщика — это формальная процедура, в ходе которой вы фиксируете соответствие квартиры договору. Все недочёты, которые будут выявлены и зафиксированы, застройщик обязан устранить бесплатно (по 214-ФЗ). Те, что не зафиксируете — будете править за свой счёт.

Когда происходит приёмка

• после ввода дома в эксплуатацию;
• застройщик уведомляет дольщика о дате (минимум за 10 дней);
• принять можно в течение 2 месяцев с момента уведомления;
• если в указанный срок не приехали — застройщик может составить акт в одностороннем порядке.

Что взять с собой

• паспорт;
• копию ДДУ (договора долевого участия);
• фонарик (на случай отключённого электричества);
• зажигалка/спички (для проверки тяги вентиляции);
• лазерный уровень и/или строительный уровень 1–2 м;
• рулетка 5 м;
• малярный скотч (для отметок дефектов);
• стремянка или табуретка;
• смартфон с фонариком и камерой;
• тестер розеток (примерно 300 ₽).

Чек-лист по комнатам

Стены

• отклонение по вертикали не более 1 мм/м (15 мм на этаж);
• отсутствие трещин, сколов, отслоения штукатурки;
• прямые углы (90° ± допуски);
• штукатурка/шпаклёвка соответствует классу отделки в ДДУ.

Пол

• стяжка без трещин и пустот (простучать молотком);
• отклонение по горизонтали не более 2 мм/м;
• чистая поверхность без масляных пятен;
• в санузле — гидроизоляция и уклон к трапу (если предусмотрено).

Потолок

• горизонтальность и уровень;
• отсутствие трещин и протечек;
• равномерный цвет.

Окна и подоконники

• стеклопакеты без трещин и царапин;
• уплотнители целые, плотно прилегают;
• окна открываются/закрываются плавно;
• подоконник без сколов;
• откосы ровные;
• наличие энергосберегающего стекла (если предусмотрено ДДУ).

Двери

• входная дверь закрывается без усилий;
• наличие 2–3 ключей и полного комплекта замков;
• уплотнитель целый;
• отсутствие сколов и царапин.

Инженерия

Электрика

• щиток установлен, маркировка автоматов;
• наличие электричества;
• работают все розетки (тестером);
• выключатели работают;
• щиток заземлён (3-й контакт в розетке).

Сантехника

• ХВС и ГВС работают;
• счётчики установлены, опломбированы;
• нет протечек у стояков;
• напор воды нормальный;
• канализация: налить воду — должна уйти;
• унитаз и раковина (если предусмотрены) работают.

Отопление

• радиаторы установлены и закреплены;
• краны Маевского работают;
• нет течи в местах соединений.

Вентиляция

• тяга в санузле и кухне (поднести лист бумаги или зажигалку);
• вентканалы не заклеены и не закрыты строймусором.

Что отдельно проверить в whitebox-отделке

В формате whitebox делается предчистовая отделка с выровненными стенами и стяжкой. Подробнее, что должно быть в whitebox — в статье. На приёмке проверяйте:

• идеальные плоскости стен и пола;
• прокладку электрики и слаботочки до точек;
• розетки и выключатели уже стоят (или вместо них монтажные коробки);
• гидроизоляция санузла на полу и стенах.

Как фиксировать дефекты

1. Каждый дефект — фото, отметка малярным скотчем, запись в смотровой лист.
2. В смотровой лист записать чётко: где, что не так, размеры/количество.
3. Подпись заказчика и представителя застройщика на каждой странице.
4. Один экземпляр себе, второй — застройщику.
5. Если застройщик отказывается фиксировать — самостоятельно фотографируйте всё, что может быть спорным.

Подписывать или не подписывать акт приёма-передачи

• Если есть существенные дефекты (отсутствие коммуникаций, протечки, серьёзные нарушения геометрии) — акт можно НЕ подписывать. Составить претензию о невозможности приёмки.
• Если дефекты несущественные — акт подписывают, но фиксируют все дефекты в смотровом листе/приложении к акту с указанием срока устранения.
• Срок устранения по 214-ФЗ — обычно 45–60 дней. Можно требовать неустойку при просрочке.

Когда стоит привлечь специалиста

• дорогая квартира с премиум-отделкой;
• сомневаетесь в своей экспертизе;
• известна репутация застройщика по дефектам;
• нет времени проводить детальную приёмку самостоятельно.

Стоимость привлечения эксперта — 5–15 тыс. руб. Окупается, если найдут хотя бы один существенный дефект.

Что делать после приёмки

• дождаться устранения зафиксированных дефектов;
• проверить устранение приёмкой повторно;
• оформить право собственности (через МФЦ);
• заключить договоры с УК на коммунальные услуги;
• планировать ремонт — см. «С чего начать ремонт».

Приняли квартиру и планируете ремонт? Запишитесь на бесплатный замер в контактах. Подробнее об услугах — на странице «Ремонт в новостройке».